Agenda item.2 1 Kabinett empfiehlt dem Rat, dass. a Die Arm s Länge Management Organisation ALMO Option ist für die Umsetzung genehmigt. b Nach der Gründung der ALMO, jede zukünftige signifikante Veränderung der Lieferung Fahrzeug für Wohnungswesen sollte eine robuste vorausgehen Optionen-Beurteilungsverfahren, außer im Falle eines Risikos schwerer Nachteile für Mieter und Mieterdienste. Die ALMO sollte als eine echte Arm-Längen verwaltete Organisation geschaffen werden, um sicherzustellen, dass die ALMO ausreichende Autonomie hat, um Entscheidungen zugunsten des Mieters zu treffen Dienstleistungen und Verbesserungen. Die Umsetzungsphase für die gewählten Optionen sollte weiterhin ein umfassendes Konsultations - und Engagement mit den wichtigsten Akteuren beinhalten, um sicherzustellen, dass sie gut informiert sind und im Mittelpunkt des Prozesses stehen. Dies sollte insbesondere die fortgesetzte Beteiligung der Tenants Panel und Employee Focus Gruppenstrukturen, die separat arbeiten und als gemeinsame Panel. e Der Rat betrachtet ado Die in diesem Bericht über andere Dienstleistungsbereiche innerhalb des Rates verwendet werden. Der Rat ist der Auffassung, dass ein Prozess für Mitarbeiter aus allen Diensten angewandt wird, um aktiv an weiteren kontinuierlichen Verbesserungsaktivitäten beteiligt zu sein, um interne Prozesse zu verbessern und zu verarbeiten. Deutsch: www. eu2006.gv. at/de/News/Speeches_I...sschuss. html Systeme.2 2 Kabinett stimmte zu, dass, vorbehaltlich des Rates, der beschließt, die Empfehlung 2 1a zu genehmigen, die folgenden Empfehlungen zu den nächsten Schritten und Modalitäten für die Durchführung der ALMO-Option, die in 3 4 weiter unten detailliert beschrieben werden, berücksichtigt und vereinbart werden. Ein Projekt Oversight. i Dass das Housing Options Panel im Format beibehalten wird, aber mit einem geänderten Titel der ALMO Joint Panel. b Project Governance und Advice. i Das Projekt soll weiterhin von der Housing Options Programm Director als Programm Director ALMO Implementation geführt werden. Ii Dass der Rat einen Interim-ALMO-Geschäftsführer ernennt, um mit dem ALMO Shadow Board zu beraten und zu arbeiten Sei der führende Berater für die Entwicklung der notwendigen detaillierten Regierungsführung, Management und andere Vorkehrungen, die für die ALMO erforderlich sind, sich zu etablieren und sich bereit zu machen, die Verwaltung des Wohnungsbestandes des Rates effektiv zu führen. Das verbleibende Budget, Die Bestandsoptionen werden zur Umsetzung der ALMO-Option verwendet.2 3 Die Behörde wird in Absprache mit dem Leitern des Rates und dem Kabinettsmitglied für Wohnungswesen an den Vorstandsvorsitzenden delegiert, um Entscheidungen zu treffen, um die Durchführung der gewählten Option zu erleichtern Mieter und Offiziere, die an dem Prozess beteiligt sind, sollten für ihr Engagement und ihren Beitrag zum Review gedankt werden. Councillor Mason kommentierte, dass es eine Ehre gewesen sei, dass sie an der Überprüfung beteiligt gewesen sei und danke allen Beteiligten. Sie stellte fest, dass dies eine beginnen würde Neue Phase für Mieter, die in die Zukunft verwickelt bleiben sollten, und stellte fest, dass sie die Umsetzung eines ALMO voll unterstützt hat. Der Führer dankte Rathor Mason und die Arbeitsgruppe für ihre Unterstützung und die Arbeit, die sie durchgeführt hatten. Councillor Beardsworth kommentiert, dass sie sehr geschätzt, die Arbeit, die durchgeführt worden war und dankte den Mietern und Angestellten Sie kommentiert, dass die Liberaldemokraten waren völlig unterstützend Der vorgeschlagenen ALMO. Der Führer äußerte seine Anerkennung für Ratsmitglied Beardsworth und ihre Partei für ihre Arbeit und Unterstützung und kommentierte, dass er mit der Cross-Party-Arbeit zufrieden war. Councillor Mennell dankte den Mietern und Angestellten für ihre Präsentationen und hallte die Anliegen von Herrn Shah Sie stellte fest, dass es noch einen Bedarf für neue Builds und erschwinglicher Wohnraum gab. Councillor Stone kommentierte, dass ihre anfängliche Angst auf die Aussicht, dass ein ALMO während des gesamten Prozesses, die sie als demokratisch und transparent war, war, gab es einige Bedenken, dass mehr Könnte getan werden, um isolierte und verwundbare Mieter einzubeziehen. Sie stellte fest, dass es noch einen sh gab Ortage von Häusern und dass es eine Zunahme der Zahl der Sozialwohnungseinheiten sein sollte, die Jahr auf Jahr gebaut werden. Kommandant Markham, als das relevante Kabinettsmitglied einen Bericht vorlegte und kommentierte, daß die Überprüfung kräftig, transparent und demokratisch war, stellte sie fest, daß a Gemeinsame Schlussfolgerung war während der Überprüfung zwischen allen Beteiligten erreicht worden, was darauf hinweist, dass die Implementierung eines ALMO die bevorzugte Option war. Sie erklärte, dass die Mieter den Rat immer noch als Gesamtbesitzer behalten wollten - das Vertrauen, das gewonnen worden war, zu belegen, stellte aber fest, dass ein ALMO liefern würde Gesamtverbesserungen und Nachhaltigkeit für den Wohnungsbestand. Der Führer bedankte sich bei denjenigen, die an der Überprüfung beteiligt waren, und an die Offiziere, die bei der Durchführung der Überprüfung beauftragt waren. Er bedankte sich bei allen, die an dem Treffen teilgenommen hatten und dankten Vertreter jeder Gruppe, die dem Treffen Vorträge eingereicht hatten. Das ist dem Rat zu empfehlen Ms Längenmanagement Organisation ALMO Option ist für die Implementierung zugelassen. Nach der Erstellung der ALMO sollte jede künftige signifikante Veränderung des Lieferwagens für Wohnungsleistungen mit einem robusten Optionsbewertungsprozess einhergehen, außer im Falle einer Gefahr schwerer Nachteile Mieter und / oder Mieter services. c Die ALMO sollte als eine echte Arm-Längen verwaltete Organisation geschaffen werden, um sicherzustellen, dass die ALMO ausreichende Autonomie hat, um Entscheidungen zugunsten von Mieterdiensten und Verbesserungen zu treffen. Die Umsetzungsphase für die gewählten Optionen sollte fortgesetzt werden Ein umfassendes Konsultations - und Engagement mit den wichtigsten Stakeholdern einzugehen, um sicherzustellen, dass sie gut informiert sind und im Mittelpunkt des Prozesses stehen. Dazu gehört insbesondere die fortgesetzte Beteiligung der Mandanten - und Mitarbeiterfokus-Gruppenstrukturen, die getrennt und gemeinsam arbeiten Panel. e Der Rat betrachtet die Annahme der Mieter Panel und Employee Focus Group Consultatio N und Engagement-Ansatz, der in dieser Überprüfung über andere Dienstleistungsbereiche innerhalb des Rates verwendet wird. Der Rat betrachtet die Verabschiedung eines Prozesses für Mitarbeiter aus allen Diensten, um aktiv an weiteren kontinuierlichen Verbesserungsaktivitäten zur Verbesserung der internen Prozesse und Systeme beteiligt zu sein.2 2 Rat, der beschließt, die Empfehlung 2 1a zu genehmigen, die folgenden Empfehlungen zu den nächsten Schritten und Modalitäten für die Durchführung der ALMO-Option, die in 3 4 weiter unten detailliert beschrieben werden, ist zu prüfen und zu vereinbaren. Ein Projekt Oversight. i Dass das Housing Options Panel ist Im Format gehalten, aber mit einem veränderten Titel der ALMO Joint Panel. b Project Governance und Advice. i Dass das Projekt weiterhin von der Housing Options Programm Director als Programmdirektor ALMO Implementation. ii geführt wird, dass der Rat eine Zwischenzeit ALMO Managing ernennt Direktor zu beraten und mit dem ALMO Shadow Board zu arbeiten und auch der führende Berater für die Entwicklung der notwendigen detaillierten Governance, m Anreiz und andere Vorkehrungen, die für die ALMO erforderlich sind, sich zu etablieren und sich bereit zu machen, die Verwaltung des Wohnungsbestandes des Rates in einer wirksamen Weise zu führen. Das Restbudget, das für die Durchführung der Stock Options Review zur Verfügung gestellt wird, wird zur Umsetzung der ALMO-Option verwendet .2 3 Die Behörde wird in Abstimmung mit dem Vorsitzenden des Rates und dem Kabinettsmitglied für Wohnungswesen an den Vorstandsvorsitzenden delegiert, um Entscheidungen zu treffen, die zur Erleichterung der Durchführung der gewählten Option erforderlich sind. 4 Für die an dem Verfahren beteiligten Bediensteten und Offiziere ist zu danken Ihre Verpflichtung und Beitrag zum Review. Report to County Council.1 1 Carmarthenshire County Council steht vor erheblichen Herausforderungen in den Sitzungen seine Verpflichtungen als Vermieter auf etwa 9.300 Haushalte März 2005 Vor allem unter diesen Herausforderungen ist die Notwendigkeit, den Zustand der Wohnungen zu verbessern Erfüllen den modernen Lebensstandard und Lebensstil.1 2 Die walisische Versammlung Regierung s National Housing Strategy, Better Homes für Menschen in Wales, veröffentlicht im Jahr 2001, drückt seine Vision für Wohnraum in Wales als. Wir wollen alle haben die Möglichkeit, in guter Qualität erschwinglichen Wohnraum zu leben, um zu entscheiden, wo sie leben und entscheiden, ob Kauf oder Vermietung ist am besten für sie und haben Ihre Familien.1 3 Die Strategie basiert auf dem zentralen Thema der Qualität und dem Ehrgeiz der Versammlung, alle Sozialwohnungen bis zum walisischen Wohnungsqualitätsstandard WHQS bis 2012 zu bringen. 4 Anleitung, die von der Welsh Assembly Regierung WAG im Jahr 2002 für die örtlichen Behörden veröffentlicht wurde Die Produktion von Business-Pläne für soziale Wohnraum erfordert Räte to. set aus der Behörde Zweck oder Mission als soziale Gehäuse Vermieter. Stellen Sie die Ziele und Standards für die service. set aus einem Plan zur Erreichung der Ziele und Standards. Bereitstellen detaillierte finanzielle Prognosen zur Ermittlung der benötigten Ressourcen und Finanzierungsquellen für die gewählten Strategien. Erstellen eines Rahmens für die Überwachung und Bewertung des Fortschritts des Wohnungsgeschäfts. Die Identifizierung und Analyse der verfügbaren Optionen und Strategien zur Verfügung stellen. Bei der Sensitivitätsanalyse, die auf die Auswirkungen von Änderungen der Schlüsselvariablen auf die Prognosen hinweist, um die Pläne der Behörde an die Versammlung, die wichtigsten Akteure, insbesondere die Mieter, die Partner und die breitere Gemeinschaft, zu erfassen.1 5 Es ist eindeutig ein Dass die Räte nachweisen müssen, wie sie beabsichtigen, die WHQS zu erreichen.1 6 Bei der Vorbereitung des ersten Entwurfs des Geschäftsplans im Rahmen dieser Regelung für die Einreichung an die WAG im März 2003 zeigte sich, dass der Carmarthenshire County Council die WHQS bis 2012 im Rahmen der bestehenden nicht erreichen konnte Und die Vorausschätzung der finanziellen Vereinbarungen.1 7 Die Leitlinien für die Räte, wie oben angegeben, verlangt, dass unter diesen Umständen die Räte alternative Management - und Finanzregelungen bewerten müssen, die die Ziele der Regierung für soziale Wohnungsstandards sichern könnten. Die WAG ist klar geworden Seine Entschlossenheit, von allen Räte einen klaren Hinweis darauf zu erhalten, wie sie es zu erreichen beabsichtigen Die WHQS.2 DIE WOHNUNGSOPTIONEN APPRAISAL PROJECT.2 1 Der Rat hat 2003 einen strukturierten Prozess begonnen, um zu ermitteln, wie er die von der WAG auferlegten Geschäftsplanungs - und Wohnungsstandards erfüllen könnte. Der Direktor Strategische Projekte wurde angewiesen, ein Unternehmensprojekt zu führen Die dem Rat zur Verfügung zu stellen, um die Bedingung des Wohnungsbestandes zu verbessern.2 2 Ein Projektinitiierungsdokument, das eine Begründung und ein Bezugsrecht für das Projekt festlegt, wurde vom Vorstand im September 2003 genehmigt.2 3 Die Wohnungsbestände Das Beurteilungsprojekt wurde daher offiziell mit dem Ziel eingeführt, klare Ergebnisse zu erzielen. Gerade ausgedrückte Standards für den Zustand und die Leistungsfähigkeit von Wohnungen und Dienstleistungen für ihre Verbesserung und Wartung. Eine umfassende Analyse und Bewertung aller Optionen, die zur Verbesserung des eigenen Rates zur Verfügung stehen Wohnungsbestand Details der finanziellen Auswirkungen der einzelnen und die realistischen Perspektiven für die Auslieferung von jedem. Die Identifizierung der bevorzugten Option für die Verbesserung und Verwaltung des Wohnungsbestandes, wie vom County Council und seinen Mietern durch einen Prozess des Engagements und umfangreiche Beratung vereinbart. Eine detaillierte und transparente Begründung der Gründe für die Auswahl von Die bevorzugte Option. Die Einrichtung eines formalen Dialogs mit der Regierung der walisischen Versammlung auf die Optionen Bewertung, um die Annahme der Annahme der bevorzugten Option zu sichern. Formalen Rat Genehmigung, um die Lieferung der bevorzugten Option. Mehrung der lokalen Wohnungsstrategie, Operational Plan und Housing Stock Business Plan im Lichte der bevorzugten Option.3 DAS OPTIONS APPRAISAL PROCESS.3 1 Das Amt des stellvertretenden Premierministers ODPM, die Regierung der walisischen Versammlung und andere Organisationen, die sich für die Wohnungsbauproblematik interessieren, wie z Tenant Participation Advisory Service TPAS, Community Housing Task Force CHTF, etc, haben zwischen ihnen veröffentlicht eine considera Wenn die von ODPM und anderen ausgesprochenen Leitlinien in Wales keine förmliche Zuständigkeit haben, wobei das Gehäuse eine abgebrochene Funktion ist, hat es dennoch eine nützliche Referenz gegeben und hat den örtlichen Optionen-Beurteilungsprozess mitgeteilt. Deutsch: www. tab. fzk. de/de/projekt/zusammenf...ng/ab117.htm. Englisch: www. tab. fzk. de/en/projekt/zusammenf...ng/ab117.htm 3 2 Die Carmarthenshire Wohnungsbestandsauswertung wurde in Übereinstimmung mit Best Practice Guidance durchgeführt und hat die folgenden Schlüsselstufen abgedeckt. Identifizierung der wichtigsten Stakeholder. Managing der Prozess. Developing ein detaillierter Projektplan. Defining die Ziele. Entwicklung von Informationen needs. Resourcing der Optionen beurteilen. Entwicklung der Basis-Position des Rates. Identifizierung und Bewertung der Alternativen. Agreeing auf eine Entscheidung für den Weg nach vorne. Identifizierung der Key Stakeholder.3 3 Die wichtigsten Stakeholder wurden identifiziert und in den Beurteilungsprozess von Anfang an Offiziere des Rates enthalten , Aus allen relevanten Abteilungen gezogen, die Mieter und die Gewerkschaften sind pa Rt des Projektteams während der Mitglieder wurden durch formale Prozesse, einschließlich des Vorstands und des Prüfungsausschusses für Wohnungswesen, vergeben. Weitere Einzelheiten über das Engagement und die Berichterstattung des Mitglieds sind in Anhang 1 zu den gewählten Mitgliedern, von allen wichtigen politischen Parteien, und die Mieter haben zusammen betrachtet Die Optionsbeurteilung durch den ehemaligen Wohnungsverwaltungsrat. Management des Prozesses.3 4 Anfangs wurde ein Projektteam mit klaren Bezugsrechten eingerichtet, um die Optionen zu beurteilen. Das Team unter dem Vorsitz des Direktor Strategischen Projekten umfasste die Offiziere des Rates Eine Reihe von Berufsdisziplinen, einschließlich Wohnraum, Finanzen, rechtliche, organisatorische Entwicklung und Kommunikation, zusammen mit Vertretern der wichtigsten Stakeholder-Gruppen einschließlich Mieter, Wohnungspersonal und Gewerkschaften Die Vertretung der Mieter spiegelt die geografischen Gebiete des Landkreises wider.3 5 Das Projektteam hat Traf regelmäßig etwa vierzehntägig während der Periode des proj Ect, um seinen effektiven Fortschritt zu leiten Untergruppen wurden gegründet, um mit den schwierigsten Fragen der Finanzierung und der Kommunikation umzugehen. Entwicklung eines detaillierten Projektplans.3 6 Ein detaillierter Projektplan wurde in einem frühen Stadium erstellt und umgesetzt. Dies wurde regelmäßig aktualisiert Der Ablauf des Projekts Ein Kommunikationsplan wurde frühzeitig entwickelt und verabschiedet, um sicherzustellen, dass alle Stakeholder-Gruppen über den Fortschritt mit dem Projekt informiert wurden und Informationen über die Kernthemen und die Art und Weise, wie sie behandelt wurden, informiert wurden Regelmäßig von der Untergruppe Communications überprüft und nach Bedarf geändert. 7 Ziele Die Ziele, die durch das Wohnungsbaugesatz-Bewertungsprojekt erreicht werden sollen, wurden im Projektinitiierungsdokument klar definiert. Sie sind in Absatz 2 oben dargestellt. Fortschritte gegen die Die wichtigsten Ziele sind in Abschnitt 4 dieses Berichts detailliert und weitere Entscheidungen werden durch die Empfehlungen gesucht Informationspflicht.3 8 Ein wesentliches Element für die Optionsauswertung war die frühzeitige Identifizierung der Informationsbedürfnisse des Projekts. Die Informationen wurden gesammelt und ggf. in den folgenden kritischen Bereichen aktualisiert. I Stock-Bedingung Im Jahr 2002 wurde eine detaillierte Bestandsaufnahme durchgeführt, die dem Rat eine beträchtliche Menge an Daten zur Verfügung stellte. Allerdings zeigte sich, wie das Projekt voranschritt, dass die Daten nicht in einem Format gegliedert wurden, das für die Finanz - und Verbesserungsmodellierung auf dem Niveau förderlich ist Der Raffinesse jetzt erforderlich Eine beträchtliche Menge an Datenmanipulationsarbeiten war notwendig und dies hatte Auswirkungen auf den Fortschritt des Projekts Organisatorische Veränderungen rund um die Beziehung zwischen der Housing Division und dem neuen Building Services Division und einer großen Umstrukturierung der Housing Division, die stattfindet Gleichzeitig mit der Option Bewertung, Komplikationen für das Projekt eingeführt und enthüllte eine enge Kapazität innerhalb des Personals für die Behandlung von Lagerbedingungsdaten Die Notwendigkeit, Kapazitäten und Prozess für die zukünftige Erhebung und Aufrechterhaltung der Lagerbedingungsdaten zu adressieren hat sich als ein wichtiges Thema für die Künftige Leistung des Dienstes und Risikomanagement a Eine Verstärkung dieses Arbeitsgebietes wird empfohlen, siehe Empfehlung 2. ii Finanzprognosen Detaillierte Informationen zu den Prognosen für Einnahmen und Investitionen wurden zu einem frühen Zeitpunkt zusammengestellt. Die finanzielle Regelung für Wohnraum änderte sich im Laufe des Projekts mit dem Aufkommen des Majors Reparaturen Erlaubnis MRA für Kapitalarbeiten an bestehenden Gebäuden, die die frühere ergänzende Kreditgenehmigungsvereinbarung ab dem 1. April 2004 ersetzen Die Einführung der aufsichtsrechtlichen Darlehensregelung am selben Tag lieferte dem Rat neue Freiheiten, um seine eigene Kreditkapazität innerhalb des Wohnraums zu bestimmen Konto. Iii Corporate Impact Welche Option für die Zukunft gewählt wird, wird sich auf den Rat auswirken. Die genaue Auswirkung hängt von der jeweiligen Option ab. Es gibt wahrscheinlich Auswirkungen auf die Beziehungen zwischen verschiedenen Divisionen und der Housing Division und im Falle einer Übertragung Es gibt sicherlich Auswirkungen auf den County Council in Bezug auf die Übertragung von Personal und die Skala und Effizienz der Restfunktionen Eine Corporate Mapping-Übung wurde in einem frühen Stadium des Projekts abgeschlossen, um die Art, Umfang, Umfang und Wert der Unterstützung zu identifizieren Dienstleistungen, die der Wohnungsfunktion durch andere Abteilungen in Bereichen wie Schatzdienste, sonstige Finanzdienstleistungen, Gebäudedienstleistungen, Beratungsdienste, Straßenszenendienste, juristische Dienstleistungen, demokratische Dienstleistungen usw. zur Verfügung gestellt wurden. Diese Übung informierte den Optionen-Beurteilungsprozess und einen anfänglichen Preis-Leistungs-Verhältnis Studie, die von den Beratern des Rates durchgeführt wurde, um den Umfang der Effizienzgewinne im Rahmen der bestehenden Arbeit zu bewerten Ractices Iv Wohnungsversorgung und Nachfrage Im Jahr 2002 wurde eine örtliche Wohnungsmarktbewertung durchgeführt, aber seither hat sich die Wohnungslandschaft erheblich verändert, wobei die Preiserhöhungen der Nachfrage nach Bedarf und Bedarfsbedürfnisse beeinflusst wurden. In den vergangenen zwei Jahren hat der Rat einen Deutliche Zunahme der Zahl der Personen und Haushalte, die sich als obdachlos darstellen, und dies hat Auswirkungen auf die Fähigkeit des Rates, grundlegende Bedürfnisse zu erfüllen. Entsprechend wurde die Lokale Wohnungsmarktbewertung im Herbst 2004 aktualisiert, um das Optionen-Begutachtungsprojekt und die Bestände zu informieren Nachhaltigkeitsübung, die ein zentrales Merkmal für die zukünftige Planung ist. V Aktuelle Performance Die aktuelle Performance aller Elemente der Wohnungsdienstleistungen wurde aus dem Routine-Performance-Management bekannt. Die Performance-Daten informierten den Baseline-Mapping-Prozess und die Identifizierung von Schlüsselbereichen, die verbessert werden müssen. Die Auswertung der Optionsschätzung.3 9 Der Wohnungsoptionsbeurteilungsprozess wurde entsprechend angepasst Wurde von einem Direktor ernannt, der von Anfang an dazu veranlasst wurde, den Prozess zu führen, und das Projektteam hat die Führungskräfte, einschließlich der Heads of Service, von den wichtigsten Divisionen einbezogen. Die Finanzierung wurde von der Housing Revenue Account abgedeckt, um die externe Unterstützung für den Rat und die Mieter zu beschaffen Um sicherzustellen, dass ausreichende Kapazitäten und Fachwissen zur Verfügung stehen.3 10 Die Ernennung eines unabhängigen Mieterberaters ITA DOME Berater, der von den Mietern in einem sehr frühen Stadium des Prozesses ausgewählt wurde, hat im Einklang mit anerkannten bewährten Verfahren sichergestellt, dass die Mieter vollständig gewesen sind Engagiert im Herzen des Optionen-Beurteilungsprozesses und effektives Y, die während des gesamten Kurses unterstützt wurden. Entwicklung der Basisposition.3 11 Wie oben angedeutet, wurde die Basisposition, die den gegenwärtigen Zustand der Wohnungsdienstleistungen detailliert enthielt, in einem frühen Stadium des Projekts identifiziert und die Optionen beurteilt. Identifizierung und Bewertung der Alternativen.3 12 Alle alternativen Optionen, die den örtlichen Behörden in Wales zur Verbesserung ihrer Wohnungsbestände potenziell zur Verfügung stehen, wurden identifiziert und berichtet. Eine Übung, um die breite Palette in eine Shortlist von Optionen zu verschieben, die praktisch für Carmarthenshire praktisch möglich waren, wurde abgeschlossen und vom Vorstand unterstützt September 2004 Drei Optionen wurden im Detail ausgewertet und bilden die Grundlage für diesen endgültigen Bewertungsbeurteilungsbericht siehe auch Abschnitt 5 unten. Eine Entscheidung über den Weg nach vorn zu setzen.3 13 Dieser Bericht stellt die Ergebnisse der Optionsbewertungsanalyse vor und fragt diesen Bezirk Der Rat wählt seine bevorzugte Option zur Sicherung der Verbesserung der Wohnungen für die Carmarthenshire Homes Standard mit dem WHQS.4 PROGRESS GEGEN SCHLÜSSELZIELE UND MEILENSTEINE ERHÖHTE.4 1 Im Folgenden finden Sie eine Zusammenfassung der Fortschritte, die gegen jedes der im Rahmen des Projektinitiationsdokuments festgelegten Ziele erreicht wurden, wie in Absatz 2 wiedergegeben. 3.4 2 Ziel - Klar ausgedrückte Normen für die Bedingung Und die Leistung der Wohnungen und Dienstleistungen für ihre Verbesserung und Wartung. Die Carmarthenshire Homes Standard.4 2 1 Die Welsh Housing Quality Standard, veröffentlicht von der walisischen Versammlung Regierung WAG im Juni 2001, stellt die nationale Norm für den Zustand der Wohnungen Alle sozialen Wohnungs Vermieter Werden von der WAG herausgefordert, um die WHQS in allen ihren Häusern bis 2012 zu erreichen.4 2 2 In Carmarthenshire liegt der Zustand des Rathauses in der Regel unter den WHQS in unterschiedlichem Maße. Dies ist weitgehend auf die staatliche Unterinvestition in der Aufrechterhaltung der Aktie über einen Zeitraum von vielen zurückzuführen Jahre Die Bestandsaufnahme Umfrage im Jahr 2002 ergab, dass nur 266 Rat pr Operties der 10.500, die zu diesem Zeitpunkt gehalten wurden, erreichten die WHQS in vollem Umfang.4 2 3 Während die WHQS explizite Spezifikationen für viele Elemente des Gefüges eines Hauses enthält, sind Standards für andere Aspekte, wie der Zustand der lokalen Umgebung, in der Häuser sind Befinden sich nicht vorgeschrieben.4 2 4 Anfangen eines Prozesses der Beurteilung, wie sie sich auf die Erreichung höherer Standards in ihren Sozialwohnungen begeben könnte, wollte der Landrat die Relevanz der WHQS auf die tatsächlichen Umstände, die in Carmarthenshire vorherrschen, insbesondere in Bezug auf die Bewertung beurteilen Zu den Mietern Bestrebungen und Prioritäten für Verbesserungen Während es anerkannt wurde, dass die WHQS, wie die nationale Norm, die Benchmark festlegt, dass es für lokale Verbesserungsprogramme wirksam war, um die Bedürfnisse und Vorlieben der Mieter zu befriedigen, mussten sie durch eine klare Richtung von den Mietern informiert werden Um Prioritäten für ihre Häuser und lokale Umgebung Das Ziel war es, einen lokalen Standard zu produzieren - The Carmarthenshire Homes S Tandard - die die WHQS innerhalb eines zwischen dem Bezirksrat und seinen Mietern vereinbarten Standard einbeziehen, um die Bedürfnisse, Bestrebungen und Prioritäten der Ratsmieter in Carmarthenshire zu berücksichtigen.4 2 5 Im Dezember 2003 hat der Bezirksrat die Forschungs - und Marketing AG RM zur Durchführung eines Umfassende Umfrage der Mieter, um die Mieter Ansichten über die WHQS und ihre Angemessenheit zu ihren Häusern zu errichten Es wurden insgesamt 1000 strukturierte Interviews mit einzelnen Haushalten gehalten, die ausgewählt wurden, um statistisch repräsentativ für die Gesamtmieterkohorte zu sein, und eine Reihe von Mieterfokusgruppen wurden Interviews gehalten Und Fokusgruppen wurden auch mit Wohnungspersonal durchgeführt, einschließlich derjenigen, die Mieter mit spezifischen Bedürfnissen unterstützen.4 2 6 RM berichtete ihre Ergebnisse im April 2004 Diese wurden später verwendet, um den Carmarthenshire Homes Standard zu definieren Der Carmarthenshire Homes Standard umfasst für die Bereitstellung der WHQS Und weitere Verpflichtungen jenseits der WHQS, zB die Installation von Kohlenmonoxid E-Detektoren in allen Häusern Die Finanzmodellierung innerhalb der Optionsbeurteilung beruht auf dem lokalen Standard, der höher ist als der WHQS.4 2 7 Die Arbeit, die der Landrat mitgeteilt hat, um einen lokalen Standard mit seinen Mietern zu vereinbaren, bietet die bestmögliche Plattform für Die Zukunft, da es sicherstellt, dass die Wünsche der Mieter im Mittelpunkt des Entscheidungsprozesses stehen Carmarthenshires Handlungen in diesem Bereich zeichnen die Aufmerksamkeit von weiter weg und werden als bewährte Praxis anerkannt. Housing Service Standards.4 2 8 Im Jahr 2004 die Housing Division Grundsätzlich überprüft die Art und Weise, in der alle Vermieterdienste an die Mieter ausgeliefert werden. Diese Übung wurde parallel zur organisatorischen Entwicklung durchgeführt, die zu einer Umstrukturierung der Abteilung führte und wesentliche Verbesserungen in der Beziehung zwischen Wohnungsdienstleistungen und anderen Anbietern, insbesondere dem Gebäude, umgesetzt wurde Services Division.4 2 9 Die Überprüfung führte zur Veröffentlichung im August 2004 von ac Umfangreicher Wohnungsservice Informationsleitfaden und Spezifikation von Service-Standards für alle Bereiche einschließlich Kontaktdaten, grundlegende Unterstützung und Beratung Arrangements, Beschwerdeverfahren, Mieten, Leistungen, spezielle Bedürfnisse, Umwelt-Dienstleistungen, etc. Der Leitfaden wurde an Mieter verteilt.4 2 10 Diese Änderung Das Programm erwirtschaftet bereits eine verbesserte Ergebnisse mit einer im Januar 2005 durchgeführten Befragung von Mietern, die eine deutliche Erhöhung der Mieterzufriedenheit mit der Leistung der Wohnungsdienstleistungen aufwirft.4 3 Ziel - Eine umfassende Analyse und Bewertung aller Optionen, die für die Verbesserung des Rates vorgesehen sind Eigene Wohnungsbestände der finanziellen Auswirkungen der einzelnen und der realistischen Perspektiven für die Lieferung von jedem.4 3 1 Am 29. September 2004 erhielt der Vorstand einen Bericht über die Palette der strategischen Optionen, die den Kommunen möglicherweise zur Verfügung stehen, und die Auswirkungen von Jeder für den Rat, seine Mieter und Personal.4 3 2 Nicht alle von th E strategische Optionen präsentieren praktische Lösungen in Wales zur Zeit, die im Wesentlichen auf den Gesetzgebungs - und Finanzierungsrahmen im Rahmen des Fürstentums zurückzuführen sind. Der Vorstand wurde gebeten, die strategischen Optionen zu ermitteln, um diejenigen zu identifizieren, die in Carmarthenshire für die vorhersehbaren Perspektiven reale Perspektiven darstellen Zukunft und beschlossen, dass drei Optionen im Detail ausgewertet werden. I Erhaltung der Wohnungsbestände, Erforschung der notwendigen Chancen für aufsichtsrechtliche Kreditaufnahme, wo dies nicht zu überhöhten Mietzinserhöhungen führt. Ii Eine weitgehende freiwillige Übertragung aller Wohnungsbestände des Rates, einschließlich der Prüfung der Durchführbarkeit eines gemeinschaftlichen gegenseitigen Modells. Iii Eine Hybrid-Lösung, die eine partielle Übertragung beinhalten könnte. Detailed Options Evaluation.4 3 3 Diese drei Optionen wurden seither detailliert ausgewertet und bilden die zentrale Frage dieses Berichts Die Analyse ist in Abschnitt 5 unten zusammengefasst. Nachhaltigkeit und Wert für Geld Der Investition.4 3 4 Eine von den Beratern des Rates durchgeführte Bestandsnachhaltigkeitsstudie bestätigt, dass die Investition in die Aktie gerechtfertigt ist und ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis darstellt.4 4 Zielsetzung - Die Identifizierung der bevorzugten Option zur Verbesserung und Bewirtschaftung des Wohnungsbestandes, Wie vom Bezirksrat und seinen Mietern durch einen Eingriff und eine umfassende Konsultation vereinbart.4 4 1 Die Ergebnisse der Optionsbewertungsanalyse wurden den Mietern vorgelegt und eine strukturierte Konsultation über die Optionen wurde durch den ITA-Bericht erstellt Die ITA, die die Ansichten und die Vorliebe der Mieter einreicht, ist in Anlage 3 enthalten und ist in Abschnitt 5 zusammengefasst 5.4 5 Ziel - Eine detaillierte und transparierte Begründung der Gründe für die Auswahl der bevorzugten Option.4 5 1 Die Gründe für die Entscheidung des Rates müssen dokumentiert werden.46 Ziel - Die Festlegung eines formellen Dialogs mit der Regierung der walisischen Versammlung über die Optionsprüfung im Hinblick auf die Die Annahme der bevorzugten Option zu sichern.4 6 1 Während der Optionen, die die Beurteilungsprozeßbeamte und die Mitglieder einen Gespräch mit den Kollegen auf der Welsh Assembly Regierung unterhalten haben, haben sich der Führer und Chief Executive mit dem Minister für soziale Gerechtigkeit und Regeneration und ihre Beamten auf einem Zahl der Gelegenheiten, um den Minister über den Fortschritt zu informieren.4 6 2 Die Entscheidung des Landesrat wird der WAG kurz nach ihrer Mitteilung mitgeteilt, um die Unterstützung der WAG für die vorgeschlagene Strategie des Rates zu gewährleisten Die Versammlungsregierung, bis Ende März 2005 einen Wohnungsplanplan vorzulegen Der Rat hätte von der WAG Sanktionen unterworfen werden können, Hat bis zu diesem Zeitpunkt einen Plan vorgelegt Der Entwurf des Geschäftsplans ist in Anlage 2 enthalten. Der Plan verweist auf die Optionsbeurteilung und zeigt, dass der potenzielle Weg nach vorne der Versammlung klargestellt wurde, dass er zum Zeitpunkt der Einreichung nicht formell vorgelegt wurde Genehmigt durch den County Council Weitere detaillierte Gespräche müssen mit der WAG stattfinden, je nachdem, welche Option vom Rat ausgewählt wird. Sollte der Rat beschließen, eine Umlagerung vorzunehmen, ist es notwendig, die Genehmigung der WAG für die Übertragung und die damit verbundene finanzielle Unterstützung zu sichern Sollte der Rat es vorziehen, eine Aufbewahrungsstrategie zu unternehmen, die die aufsichtsrechtliche Kreditaufnahme in Anspruch nimmt, hängt die Kreditwürdigkeit und die Lieferstrategie von der Bereitschaft der WAG ab, finanzielle Bedingungen zu verhandeln.47 Ziel - Formaler Rat Genehmigung zur Weitergabe der Bevorzugte Option.4 7 1 Der Grafschaftsrat wird gebeten, zu genehmigen, dass weitere Arbeiten unternommen werden, um eine Strategie für die Umsetzung zu entwickeln Die vorbehaltlich der befriedigenden Beendigung weiterer Gespräche mit WAG.4 8 Zielsetzung - Änderung der örtlichen Wohnungsstrategie, des operativen Plan - und Wohnungsbestandsplanes im Hinblick auf die bevorzugte Option.4 8 1 Die lokale Wohnungsstrategie , Housing Business Plan und unterstützende Pläne werden die Entscheidung des Rates widerspiegeln.5 DETAILLIERTE BEWERTUNG DER KURZGEFÜHRTEN OPIONEN.5 1 Die wichtigsten Überlegungen und Implikationen für jede Option sind unten und in der Matrix in der Zusammenfassung zu diesem Bericht zusammengefasst.5 2 OPTION 1 - Beibehaltung des Wohnungsbestandes, Erforschung der erforderlichen Chancen für aufsichtsrechtliche Darlehen, soweit dies nicht zu überhöhten Mietzinserhöhungen führt.5 2 1 Die im September 2004 abgeschlossene Erstfinanzmodellierung im Rahmen der Optionsversicherung bestätigte, dass es nicht möglich wäre Erreichung der Carmarthenshire Homes Standard und WHQS bis 2012 durch bestehende und prognostizierte Mainstream-Finanzierung Vereinbarungen innerhalb der 30 Jahre b Die von WAG 5 vorgeschlagene Planungszeitraum 2 2 Es zeigte sich jedoch, dass es möglich sein wird, eine Retentionsstrategie durch ein Modell zu erstellen, das über einen längeren Zeitraum als die Standard-WAG 30-Jahres-Geschäftsplanperiode basiert und die Chancen erforschen müssten Um die Finanzierung für Verbesserungsarbeiten durch aufsichtsrechtliche Kreditaufnahme zu erhöhen. Folglich wurde ein Finanzmodell über einen Zeitrahmen von bis zu 50 Jahren entwickelt, wobei das Basismodell von der WAG bereitgestellt wurde, aber modifiziert wurde, um einen längeren Zeitraum zu decken. Zunächst stellten die Berater des Rates eine Reihe von financial scenarios reflecting variations in the inputs for the model More recently the modelling work has been developed by the Council s own Finance Division and further scenarios have been prepared.5 2 3 This modelling exercise concludes that a retention strategy can be implemented subject to the following terms. Prudential borrowing amounting to up to approximately 74 3 million in total will be required between Year 2 and Year 10 to fund capital works. Borrowing and existing debt is projected to be fully repaid by Year 29.Savings in management and operational costs at a rate of 2 in each of years 2, 3 and 4 will need to be delivered. The minimum HRA working balance is reduced from 150 per property to 100, increasing by inflation after year 17.Capital receipts from the sale of housing portfolio land surplus to operational requirements are used from years 2 to 11 at the allowed rate of 50 of sale value. In years 11 to 15 additional voluntary use of capital receipts is made This assists in reducing the payback period for borrowing. Rent levels are retained within WAG guidelines.5 2 4 The model relies upon a number of input measures which themselves depend upon a number of assumptions The following are the most significant. Major Repairs Allowance MRA continues throughout the life of the model, based upon a figure of 6 2 million for 2005 2006 as confirmed by the housing determination for that year equivalent of 600 per property , adjusted for subsequent years according to stock numbers and assuming inflation increase at RPI to maintain real terms value, including the period after the standard has been achieved Guidance has been sought from WAG on this assumption and a written response has been received which advises It is impossible to forecast so far ahead but for business planning we would suggest that you assume the same real terms value. Set aside rules for capital receipts from right to buy sales of dwellings continue at a 75 25 split throughout the life of the model, to conform with housing subsidy calculation rules. Right to buy disposals follow a diminishing trend, continuing at a comparatively high level based upon recent numbers for the early years and then reducing quite considerably in the latter years as demand is expected to fall. There will be no additional government funding, beyond the HRA and MRA, to support a retention strategy.5 2 5 Any change in the assumptions will have a direct impact upon the outputs forecast by the model, principally upon the overall affordability of the plan, and the timeframe for the repayment of borrowing If the Council chooses to implement a retention strategy it must do so under a clear understanding that forecasting over a period of up to thirty years or beyond carries with it a significant degree of risk Furthermore, a number of the critical risk factors are outside the direct control of the Council.5 2 6 It should be noted that the model as constructed assumes the base year, Year 1, as the financial year 2005 2006 and that additional investment in the stock will commence in Year 2 2006 2007 It is expected in practice, however, that it is likely to require some time to assemble a robust prudential borrowing programme and so it is possible, therefore, that implementation may commence later than is suggested for modelling purposes It will also be necessary to confirm that providers have the capacity to deliver the significant ly increased workload The dates presented are, consequently, indicative at this time and will be finalised once all the arrangements for defining an agreed prudential borrowing programme have been completed.5 2 7 The financial prudential borrowing model predicts that it is likely to take up to the year 2014 2015 to raise sufficient funding to allow the achievement of the Carmarthenshire Homes Standard, compared to the target date of 2012 set by WAG It is considered that there may not be sufficient time in the period up to 2012 to create and implement effective structured improvement programmes which exploit fully the potential for increased investment in housing to support broader regeneration objectives, e g in labour market development, local supply chain development, etc, in a truly sustainable way It is proposed that the target date of around 2014 2015 would be more beneficial for the long-term regeneration of the County This, however, will need to be negotiated with WAG to secure their agreement to move beyond the present national target for delivering the WHQS by 2012.5 2 8 A retention strategy will have the following implications. i Implications for the Council. Ownership of all stock will be retained by the Council The Council will continue with its role as landlord and housing provider. Significant and challenging improvements in organisational efficiency will be required in order to release savings to fund the prudential borrowing programme. The Council will need to explore the potential for new partnerships with other local authorities and private sector providers to improve efficiency in procurement and delivery. ii Implications for Elected Members. Role of elected members unchanged, subject to Council policy and democratic processes. Elected members will need to support the delivery of organisational efficiency gains. iii Implications for Council Staff. There would be no enforced change for Council staff but the requirement to secure significant efficiency gains could have implications for organisational arrangements and staff numbers These matters will need to be evaluated fully. iv Implications for Tenants. There will be no change to the fundamental position of tenants. Right to Buy continues, in line with statute and Council policy. Rents will be set by the Council with reference to guideline rents set by WAG. Tenant Participation Compact will remain, subject to negotiation between Council and tenants. Sensitivity Analysis and Risk Assessment.5 2 9 A range of scenarios have been modelled to evaluate the effects of significant change in the assumed inputs for the model.5 2 10 The major risks are. The Government changing its policies for social housing, especially funding, particularly the Major Repairs Allowance. Achieving the targeted efficiency gains in management and operational costs. The sufficiency of the Council s data on stock condition and estimates for the cost of improvement works. Cost inflation, interest rate changes, etc.5 2 11 By far the most critical assumption within the model is that the MRA will continue throughout the life of the plan, even after th e standard has been achieved, adjusted in real terms and in line with stock numbers.5 2 12 The sensitivity analysis predicts that any significant change in government policy on the provision of the MRA renders the prudential borrowing plan unviable Having borrowed to achieve the standard the Council would, if the MRA was removed or reduced to any significant degree, be unable to service the debt from within the HRA within the projected 30 year timeframe.5 2 13 The above assumes that the current MRA rules continue In Wales currently MRA funding cannot be used to service debt, as is the case in England However, if WAG relaxed this condition and continued to allocate MRA the financial scenario could be improved Also, the figures presented above paragraph 5 2 3 represent in effect the worst case scenario and if WAG is prepared to review current financial rules it is possible that the funding scenario could be significantly improved with the risk associated with prudential borrowing reduced and the timeframe for debt repayment shortened In discussions held to date the WAG has asked the Council to indicate how it could potentially assist the position of the Council in meeting its obligations for the WHQS and through the modelling exercise the Council is now able to clearly demonstrate to WAG the conditions that would facilitate an improvement strategy supported by prudential borrowing Further discussions will need to be undertaken with WAG to agree the scope for amending the financial framework prior to a commitment being made to prudential borrowing.5 2 14 Critically, future provision of the MRA is a significant risk factor which is entirely outside the control of the Council, being a matter of government policy As indicated earlier guidance has been sought from WAG on this matter and the Council has been advised to plan on the basis that MRA will continue in real terms value Discussion with WAG on the possible modification of financial rules to allow MRA to be used to s ervice debt are continuing WAG has indicated that it may be prepared to reconsider its policy in this area but only after the national picture across Wales becomes clear, following the submission of housing business plans by all Welsh authorities by the end of March 2005.5 2 15 Another area of significant risk is the Council s ability to achieve the level of efficiency gains embedded in the model The Council s Advisors have produced an initial Value for Money report, which evaluates the Council s present management and operational arrangements and performance This suggests that there is sufficient scope for efficiency gains This initial report provides a useful basis for undertaking a more detailed assessment to identify precisely the nature of efficiency targets and to allocate ownership and responsibility for their delivery This should be carried out employing robust process management techniques, which could include using the now well-established best value review processes used acr oss the Council.5 2 16 The risks associated with efficiency challenges lie completely within the control of the Council.5 2 17 The Council will wish to note that the prudential borrowing model originally constructed by the Council s advisers from the standard WAG model has been independently scrutinised and verified by IPF Consultants, the commercial arm of the Chartered Institute of Public Finance and Accountancy CIPFA which is the professional organisation that produced the Prudential Code on behalf of the Government The CIPFA Prudential Code is part of the statutory framework for the prudential system for capital investment and is incorporated within the WAG s non-statutory Guide to the Prudential Framework for Capital Finance for Local Authorities in Wales.5 2 18 IPF was asked to assess the model and comment on the affordability of borrowing Their main conclusions are. The functionality of the model is sound and it will enable the Council to make an informed affordability judgement. The assumptions behind the model are adequate and provide a sound basis for assessing the affordability of the retention proposal. Limited sensitivity testing has been undertaken but key elements of the model would benefit from further assurance. The financial model provides a sound basis for assessing affordability. A fully costed risk analysis and appraisal should be developed, including further sensitivity testing. Detailed action plans that demonstrate how the Council will manage significant variations from base assumptions of key cost drivers must be produced. The financial model should be continuously reviewed and revised to reflect new data that challenges existing assumptions.5 2 19 It should be noted, however, that the above commentary was made ahead of the most recent modelling work that has been undertaken in-house Should the Council resolve to proceed with a retention strategy it will be important that a similar exercise is carried out as part of a full risk assessment to test t he assumptions made within the final working model.5 2 20 The financial model produced for the options appraisal provides the Council with an enduring tool that can be utilised to effectively manage housing investment programmes over the long-term, should a retention strategy be preferred Through the extensive modelling work that has been undertaken Council staff have developed the capacity to deploy the model as an effective management tool.5 2 21 The Council will need to implement effective risk management processes through the life of the strategy.5 2 22 A crucial element of risk management for the future will be to ensure the dynamic management of the delivery of the plan over its lifespan It will be essential that forecasts are reviewed and updated regularly based upon refreshed data that is contemporaneous and accurate.5 2 23 It is appropriate for the Council to have regard to the Prudential Code, which states that financial forecasts should be made on the basis of best informati on available at the time and making reasonable assumptions where there is a significant element of uncertainty.5 2 24 It must be emphasised that retention is certainly not a do nothing option In reality it can be considered more challenging than transfer in that all the risks associated with delivering improvements and management of the stock remain with the Council, although a number of the significant risk factors are outside the direct control of the Council For those risks which are within the control of the Council, e g significant efficiency gains in management and operational costs, determination and persistence will be required to realise the savings which will be critical for the viability of the borrowing programme.5 2 25 Should the Council determine to proceed with a retention strategy at this time it may still have open to it the option of reverting to a transfer, in whole or part, at some point in the future should circumstances change sufficiently to dictate such a course of action However, it is important to note that in the event of the Council having instigated a prudential borrowing programme but deciding at a later date to move to a transfer the Treasury rules as they stand provide that overhanging debt write off applies only to debt that can be subsidised by the HRA which does not at this time include debt arising out of prudential borrowing If this government policy continues any debt arising out of committed prudential borrowing would not be removed through the overhanging debt provision but would have to be met by the Council s general funds.5 3 OPTION 2 - A large-scale voluntary transfer of all the Council s housing stock, including examining the feasibility of a community mutual model.5 3 1 A Large Scale Voluntary Transfer LSVT would involve transferring the ownership of all the Council s dwellings to a completely separate organisation, a Registered Social Landlord RSL , which would then manage the housing as landlord, improve the condition of properties to the defined standard and maintain them for the future The new owner could be either an existing RSL, expanded to take on board the Council s stock, or a new organisation, created specifically to manage the present Council stock, but independently of the Authority.5 3 2 There are potential advantages for tenants in placing the present housing stock under the control of a RSL. RSLs are not subject to government restrictions on borrowing They are free to borrow funds from the private sector in order to invest in the stock. If the Welsh Assembly Government supports a transfer proposal the RSL will benefit from financial support to deal with any outstanding debt on the stock and any negative valuation arising out of poor condition. Tenants have the opportunity to play a more formal and direct role in the governance of social housing services with at least one third of the Board of the RSL company being tenants. RSL rents are regulated by the WAG through a benchmarking regime an d so the impact of transfer on rents would be negligible.5 3 3 Financial modelling predicts that a transfer proposal is financially viable from a lender s perspective and that borrowing required to achieve the housing standards could be paid back within 18 years.5 3 4 This assumes that the Welsh Assembly Government would support the transfer and apply Treasury policy which would be for government to contribute a sum estimated at 34 million to pay off overhanging debt and meet the costs of a negative valuation on the stock, estimated at 15 9 million.5 3 5 As for a retention strategy, the financial model predicts that sufficient funding can be brought forward to allow the achievement of the Carmarthenshire Homes Standard by 2012 but it is considered that a target date of around 2014 2015 would be more sensible and beneficial Proposals to move the delivery date beyond 2012 will need to be negotiated with the Assembly Government.5 3 6 A transfer of Council housing to a RSL is a permanent a rrangement, it cannot be reversed.5 3 7 A large scale stock transfer strategy will have the following implications. i Implications for the Council. There is a possibility that costs, post transfer, could increase for the Council though the loss of economies of scale and that the performance of residual functions could become less effective Any increase in costs in this regard would fall on the Council s General Fund with possible implications for Council tax or the level of service provision in other areas. iii Implications for Elected Members. The role of elected members would be affected as responsibility for the landlord function would be removed from the Council The Council, and it members, would play no part in the management of social housing and the delivery of services to tenants Up to one third of the Board of a RSL is typically made up of council representatives and members fulfilling this role would play a part in the governance of the landlord function but the remaining members would be responsible only for the residual strategic housing function. iii Implications for Council Staff. Council staff involved in the landlord function will transfer to the new owner on the date of transfer under TUPE. The new landlord could continue to buy in services, such as central support, grounds maintenance, etc, for a period of up to three years from the date of transfer subject to negotiation as part of the transfer proposal and with the agreement of WAG Thereafter the RSL would be expected to demonstrate value for money in the procurement of these services The Council could bid for such work but should it not be successful the staff concerned would then transfer to the new provider s under TUPE at the appropriate date Alternatively, staff employed in these functions could be transferred through negotiation under TUPE as part of the transfer proposal. iv Implications for Tenants. Tenancy transfers to RSL. Tenancy becomes Assured rather than a Secured Tenancy Tenants retain all key rights and security of tenure Terms of Assured tenancy can only be changed with support of a majority of tenants. Preserved Right to Buy for transferring existing tenants - subject to statute Right to Acquire for new tenants post transfer.5 3 8 Before the Council could proceed to implement a LSVT it must arrange for all tenants to have the opportunity to vote on the proposal to transfer though a formal ballot A simple majority of tenants voting in the ballot must support the transfer for it to proceed If the transfer proposal does not secure the support of a majority of tenants voting it cannot go ahead Tenants, therefore, effectively have a veto on any transfer proposal.5 3 9 If the Council is minded to move towards a LSVT it is estimated that the cost of organising and conducting a ballot of tenants would be of the order of 360,000 If a majority of tenants participating in the ballot voted in favour of transfer the costs of the ballot could be set against the HRA but if the proposal to transfer was not supported by tenants only half of the costs could be set against the HRA, with the other half having to be met from the General Fund.5 3 10 Should tenants support a transfer proposal at ballot the estimated cost of developing and implementing the transfer proposal is approximately 1 96 million.5 3 11 Should the Council be minded to move towards a large scale voluntary transfer it is likely that the process of arranging a ballot and preparing a transfer proposal for implementation could take a period of up to two years. The Community Mutual Model.5 3 12 The Community Mutual Model is a particular type of organisation being developed in Wales for a stock transfer RSL, which increases the role of tenants and focuses on the local community.5 3 13 In a community mutual all tenants become members of the company with a nominal 1 share holding, thus the company is wholly owned by tenants The RSL is a not for profit company limited by guarantee, dedicated to serving the local community Tenants do not receive a dividend from the company Any surpluses are invested in improving conditions in the local community.5 3 14 Governance arrangements are similar to the usual RSL model with tenants making up at least one third of the Board, with local councillors making up no more than one third and independent persons no more than one third.5 3 15 To date there have been no community mutuals established in Wales.5 3 16 The community mutual model has attractions because it involves tenants more directly in the governance of social housing and introduces clear community objectives within the constitution of the RSL Such an arrangement has potential to support wider community and neighbourhood renewal objectives, placing housing at the centre of community renewal and community cohesion activity.5 5 17 It has not been possible within the timefram e of the options appraisal to undertake a detailed evaluation of the arrangements for and potential offered by a community mutual Should the Council resolve to move towards a large scale voluntary transfer then the potential of this model should be evaluated in full as part of the development of the transfer proposal.5 3 18 A LSVT would most likely see all the significant risk associated with the landlord function, currently resting with the Council, pass to the RSL, although It is possible that some degree of risk sharing may be agreed through the transfer negotiation process to accommodate special issues.5 3 19 For tenants, a LSVT proposal carries very limited risk The benchmarking scheme applied by WAG should ensure that a LSVT would be largely risk neutral for rents The risk that does exist rests around the performance of the new owner and developing a relationship with a new landlord There are potential attractions for tenants in a LSVT in that a RSL may be able to secure addition al funding to accelerate the improvement of dwellings and to maintain them at the defined standards for the future There are also potential governance advantages under a RSL, especially if a community mutual model were to be adopted.5 3 20 There are risks for the County Council under a LSVT, in that the transfer of staff to the new landlord and potentially service providers could lead to increased residual costs and possibly reduced performance in residual functions due to loss of economies of scale However, this risk should be evaluated alongside the Council s Advisers conclusions that there is considerable scope to reduce present management and operational costs.5 3 21 There would be risk associated with constituting a transfer RSL under the community mutual model as this has not been done before but it likely that with proper preparation that these risks could be minimised and effectively managed.5 4 OPTION 3 - A hybrid solution, which might include a partial transfer.5 4 1 The Coun cil s Advisers have considered the option of a hybrid solution, under which the Council would retain part of the stock with part being transferred to an RSL They have concluded that, at this time, there does not appear to any benefit to be accrued through a partial transfer This is due in summary to there being housing demand across all areas of the County with investment needs also being spread evenly across the stock A partial transfer at this time would probably lead to a disadvantageous loss of economies of scale whereas whole stock solutions appear to be more viable.5 5 TENANT CONSULTATION AND FEEDBACK.5 5 1 From very early in the options appraisal process May 2004 the Council facilitated the appointment of an Independent Tenants Adviser ITA to work with tenants, supporting them to play an active part in the process TACT DOME were selected by tenants through a competitive selection process.5 5 2 The appointment of an ITA at an early stage in an options appraisal is acknowledged as good practice.5 5 3 The ITA has led a comprehensive and structured programme of consultation and engagement with tenants, leading to the production of a formal report on behalf of tenants, which expresses their views on the appraisal and their tenants preferred way forward A copy of this report is included at Appendix 3.5 5 4 The principal conclusion drawn from the consultation process is that tenants are overwhelmingly in favour 92 of those participating in the Insight Group decision making session of the Council retaining the housing stock and delivering improvements to the Carmarthenshire Homes Standard incorporating the WHQS.5 5 5 In reaching this conclusion tenants expressed the following aspirations for the future. Tenants wish to be drawn more closely and effectively into the governance of housing services, including the management of performance and delivery. Tenants are eager for early progress in the delivery of improvements to dwellings.5 5 6 In addition to the work being und ertaken by the ITA the Council commissioned Research and Marketing Limited to undertake during January 2005 a telephone survey of a sample of tenants to assess views on the options appraisal and the way forward.5 5 7 Of the tenants contacted who were aware of the options appraisal process and felt sufficiently informed to express an opinion 163 number 91 declared their preference to stay with the Council This result is consistent with that generated through the work of the ITA.5 6 HOUSING SCRUTINY COMMITTEE.5 6 1 The Housing Scrutiny Committee considered the draft options appraisal report on the 18 th March 2005 and debated the matter in depth A copy of the minutes of that meeting is included at Appendix 4.5 6 2 The Housing Scrutiny Committee resolved to recommend to the Council that on the basis of the best information available at the present time that Council adopts Option 1 as its preferred option, subject to the further supporting recommendations made for that option.5 7 RECOMMEND ATIONS.5 7 1 Recommendation 1.County Council considers the information presented in the report and selects, from the following, its preferred option for meeting the objectives detailed in the Welsh Housing Quality Standard and the Carmarthenshire Homes Standard. Option 1 - Retaining the housing stock, utilising prudential borrowing to secure the additional investment required. Option 2 - Embarking upon a large scale voluntary transfer of all its housing to a Registered Social Landlord. A comprehensive implementation strategy will need to be developed to take forward the Council s selected option, to reflect further discussions with the Welsh Assembly Government, which will need to be satisfactorily completed It is estimated that this work could take up to two years to complete fully. a If the Council selects Option 1 the following recommendations are made. i Detailed discussions on the prudential borrowing model and its assumptions should be held with the Welsh Assembly Government in order to clarify in so far as is possible present and proposed government policy for social housing funding, in order to minimise risks wherever practicable. ii County Council approves the draft Housing Stock Business Plan included at Appendix 3 as the basis of these negotiations and as the basis of its preferred way forward. iii The financial model produced for the options appraisal should be used to frequently update financial projections and to inform the management of funding and improvement programmes The Council should dedicate sufficient resources to ensure that this work is done fully and on time. iv A fully costed sensitivity analysis and risk assessment should be completed prior to any prudential borrowing programme being enacted. v A detailed evaluation of prospective efficiency gains should be completed during 2005 2006, utilising robust process management techniques and best value processes, to identify optimum service management and delivery arrangements for the medium and long terms and to quantify the levels of efficiency gains realistically achievable. vi A comprehensive Retention Strategy should be compiled to incorporate all aspects of the delivery of housing stock improvements and its potential to contribute to wider regeneration objectives, such as labour skill development, health improvement, environmental improvement, etc, within an integrated programme The Council should commit appropriate capacity to this work, which could take up to two years to complete. b If the Council selects Option 2 the following recommendations are made. i A detailed transfer proposal be developed in consultation with the Welsh Assembly Government, to include a detailed examination of the potential offered by the community mutual model. ii Arrangements be made for a formal ballot of tenants on the transfer proposal at an appropriate time. iii A detailed corporate impact assessment be completed to identify and quantify the resource implications finance, staff, administrative buildings, operational depots, etc for the County Council post transfer. iv Corporate capacity should be committed to manage the stock transfer process It is estimated that this could take up to two years to complete.6 KEY LESSONS LEARNED FROM THE OPTIONS APPRAISAL PROCESS LEADING TO ADDITIONAL RECOMMENDATIONS FOR IMPROVEMENT.6 1 The options appraisal process has been a valuable exercise, not only in completing the analysis of the feasibility for improving homes to higher standards, but also in helping to identify key areas where attention is required to support a programme of continuous improvement in the provision of housing services whilst integrating action for improved social housing with other broader strategic objectives, e g deprivation e g through affordable warmth programmes , health improvement e g through eliminating dampness in dwellings , climate change through improving energy efficiency , neighbourhood renewal, etc.6 2 The following key issues have been identified during the options appraisal, which if addressed can support the wider objecti ves of the Council and its strategic partners.6 3 Stock Condition Information.6 3 1 The options appraisal process has reinforced the crucial importance of robust stock condition data for business and improvement planning Whilst considerable work has been undertaken in the past in Carmarthenshire to gather comprehensive information on stock condition the appraisal process revealed that the large amount of data held was not initially structured in a form for reliable financial forecasting to the level of sophistication sought for the effective planning of improvement works over a long period of time The maintenance of data sets so that information is current and accurate is an immediate, ongoing and vital need For the Council to be able to have confidence that improvement plans are soundly based and reliable strengthened focus needs to be applied to stock condition intelligence gathering and management. Recommendation 2.The stock condition survey should be updated as a matter of priority This is essential whichever option the Council chooses Should the Council choose the retention option sufficient resources should be committed to the future management of stock condition data on a permanent basis, through a comprehensive and suitably structured housing database, which is consistent with the corporate Asset Management Plan, to ensure that the information held is current and accurate and is in a format that will support efficient resource management, and improvement planning and delivery.6 4 Tenant Engagement.6 4 1 The options appraisal process has confirmed the value of an effective relationship with tenants and the need for developing capacity for tenants to play an effective part in service governance, planning and monitoring Carmarthenshire County Council has over recent years invested considerably in tenant engagement, securing recognition for its commitment and success in fostering relationships in this crucial area.6 4 2 Tenant representatives have been included o n the Project Team throughout the options appraisal process The ITA has ensured that tenants have been able to articulate a collective contribution to the options appraisal process.6 4 3 The Council has recently reviewed its arrangements for tenant engagement and a new process will be enacted from the 1 st April 2005, based around the Community Networks framework.6 4 4 Furthermore, the Executive Board has recently completed a review of the nature and number of Advisory Panels serving the Council, its partners and stakeholders It has resolved to constitute a new Housing Services Advisory Panel to replace the former Housing Management Board.6 4 5 In expressing their views on the options appraisal through the structured consultation processes facilitated by the ITA tenants have clearly expressed their desire to be included more closely within the governance of housing services Tenants have described at the Project Team their preference to remain with the Council as a leap on faith on thei r part, declaring that they are prepared at this time to place their trust in the Council and that the Council should be given a chance to prove itself Should the Council decide to proceed with a retention solution it will clearly be in its interests to heed this feedback from tenants and to respond to their eagerness to play a closer role in service direction and performance The Council should continue to review arrangements for engaging tenants in service governance with a view to fostering stronger relationships, which will be essential for the effective delivery of the challenging improvement programmes. Recommendation 3.Should the Council select the retention option the new tenant engagement arrangements, including the Tenant Participation Compact, Housing Services Advisory Panel, etc, should be kept under review with the objective of continuously improving governance and the direct involvement of tenants in housing services, in a manner which integrates with and supports the Counc il s wider citizen engagement objectives and programmes The Council should design and implement programmes to increase the capacity of tenants so that they may effectively engage in housing services governance.6 5 Neighbourhood Renewal and Sustainable Communities.6 5 1 Good quality housing is widely recognised as a fundamental need that is central to people s quality of life The condition of the environment in which dwellings are located, the proximity of local services, such as shops, schools, healthcare facilities, access to employment, etc, and the quality and effectiveness of local infrastructure are central to community functionality The improvement of the standard of social housing offers considerable potential to stimulate community and economic regeneration, for example, by improving the liveability of estates and by supporting the reinvigoration of the local construction industry through the redevelopment of the traditional building trades. Corporate capacity should be dedicate d to develop and implement programmes for sustainable community renewal, embracing the opportunity provided by social housing improvements, as a long-term commitment. Summary of Member Engagement and Reports. Executive Board - 29 th September 2003.Executive Board receives and endorses the Project Initiation Document and project formally launched. Housing and Public Protection Scrutiny Committee - 24 th October 2003.Scrutiny Committee receives Project Initiation Document. Housing Management Board. Between September 2003 and May 2004 the Housing Management Board received regular monthly reports on progress with the housing stock options appraisal project The Housing Management Board was not constituted following the local government election in June 2004.Council Seminar - 11 th March 2004.A seminar was held for all members of the Council to describe the position concerning housing strategy and options appraisal in Wales and Carmarthenshire The seminar received presentations from a housing pol icy officer from WLGA, the Council s head of Housing and Director Strategic Projects The Executive Board Member for Housing and Public Protection facilitated a question and answer and discussion session. Housing and Public Protection Scrutiny Committee - 23 rd March 2004.Scrutiny Committee receives a progress report on the options appraisal project. Executive Board - 5 th April 2004.Executive Board received a progress report on the options appraisal project. Local Government Elections - 10 th June 2004.11th August 2004.Letter from Director Strategic Projects to all members of the County Council providing information on the progress of the options appraisal. Council Seminar - 15 th September 2004.Members of Council receive information on the range of strategic options potentially available for housing stock improvements and recommendations for developing a shortlist of three practical options The Executive Board Member for Housing and Public Protection chaired an energetic debate on the opt ions and their broad implications. Executive Board - 18 th October 2004.Executive Board receives report on strategic options and approves shortlist of three options for detailed evaluation. Opposition Spokespersons Group - 4 th November 2004.The Group received the strategic options report and questioned officers on its contents and progress in the appraisal process. Independent Group - 7 th February 2005.Labour Group - 8 th February 2005.Plaid Cymru Group - 9 th February 2005.Political groups given briefing on draft options appraisal report and offer feedback. Preliminary Executive Board - 7 th March 2005.Executive Board informally receives the draft final options appraisal report. Housing Scrutiny Committee - 18 th March 2005.Housing Scrutiny Committee considers draft options appraisal report and records response. Executive Board - 3 rd May 2005.Executive Board receives final options appraisal report and approves submission to County Council for decision. All councils were supposed to carry out a Stock Options Appraisal and report back to the ODPM before July 2005 However the Housing Minister admitted in December 2007 that thirteen councils still did not have a viable strategy for meeting the government s Decent Homes target It is likely that a number of others who had their option signed off by the regional government office will in practice run short of resources. Many councils who have completed an options appraisal are coming back for a second go This includes councils where tenants have democratically rejected stock transfer in a ballot and a number of authorities that set up ALMOs - promising tenants this was not two-stage privatisation - are now talking about stock transfer. However hard Ministers, consultants, elected councillors and senior council officials try and pretend that somehow your authority is the exception and everyone else is getting on with meeting Decent Homes, this is clearly not the case The government won t achieve its manifesto commitment By 2010 we will ensure that all social tenants benefit from a decent, warm home with modern facilities unless it makes additional resources available to fund the gap. Some councils genuinely try and conduct a fair and balanced process but many carefully select a small group of compliant tenants who get cuddled, flattered, wined and dined, bussed around the country, put up in hotels and prompted to come up with recommendation the council or officers want. The fact that senior officers stand to get a big pay rise - and some brownie points on their CV - if they get a transfer or ALMO through can t but influence their motives Similarly don t be conned by the industry of so-called Independent Tenants Friends and Independent Tenants Advisors They are consultants who make a living out of the growing consultation industry Most won t talk about the fourth option You ll get plenty of speakers and visits promoting transfer, PFI or ALMOs but little of the argument against They loyally promote the ODPM s age nda and closely liaise with the ODPM Commmunity Housing Task Force who were setup to promote the stock transfer product. If you are going through a stock options appraisal get in touch with DCH Make sure you get speakers invited in who will put the case against privatisation so people hear both sides of the argument Here are some suggestions of questions to ask. How to approach Stock Option Appraisals.1 Democracy Is the options process democratic Should be a fair and balanced debate with equal resources for both sides to put arguments followed by a ballot of all tenants - whatever personal views of people in group Is the options group itself democratic We get messages from people all over the place moaning that the options groups take place during the day therefore only accessible to non-working people - unelected tenants chosen by officers or self-selection - no democratic accountability.2 The council will try to muddle up the financial and the political arguments Its important that the group try to separate the assessment of the options themselves from the there is no money arguments imagine themselves on level playing field in order to make objective assessment of benefits risks of stock transfer, PFI and ALMO, especially in regard to tenant involvement It is important to be honest - if some tenants are politically keen on transfer they should say so and if they re only choosing it because there is no alternative they shouldn t allow the council to badge this as support.3 Examine council s financial case critically see below If the council can meet the DHS out of its own resources that should put an end to the process If there is a genuine gap then.4 Understand the financial case for Fourth Option nationally.5 Examine the 4th option politically - consider evidence that govt policy could change - make your own political judgment about it.6 Consider how the council could make a case for the 4th option locally, to feed into national picture - ask them to press the go vernment for that to be made a reality Tenants who are not convinced politically there is benefit in transfer and or tenants who are convinced that we can achieve the 4th option politically will obviously expect this to be a long process - but all tenants ought to be able to make a case for the council at least trying to put pressure on the govt - it won t stop them picking one of 3 options later if there is no success. Examine the Council s financial case. a start with evidence for need, level of own resources Keith Hill said 100 councils can meet the DHS out of their own resources Is yours one of them. b If not, how big is the gap, and, what proportion is the gap compared to work that can be done out of own resources Its also worth asking the question - how long after 2010 would we meet the DHS if we didn t get any extra money. c Look at use of capital receipts - if the council isn t spending all its usable receipts on council housing then it should - some councils could meet the DHS out of own resources if they just used all the capital money available to them. d Prudential borrowing Woking just announced that it is able to meet the DHS by the use of prudential borrowing What is it and how does it work in general - ask your council to calculate how much the gap could be narrowed through use of it. e M M changes If your council s options appraisal was done before Oct last yr it won t have taken into account increased management maintenance allowance - this included overall increase to of 6 plus weighted more towards north - Londoners lose out but others will gain. f daylight robbery - how much is being ripped off by the govt from your council every year - eg rents minus M M and MRA - if you could keep all the rents to spend on homes would it solve problem or at least make things better. g Debt write-off How much is overhanging debt How much will govt pay to write off to enable transfer - how much would that amount contribute to meeting DHS if govt gave it to council direc t. h How much is TMV tenanted market value of stock - total and per property so you can see at what knock-down prices your homes are being given away to private sector Total - if negative that s more public money to fill gap - what effect would it have if that was added to debt write-off and given to council direct. Will there be a fair and balanced debate before any decision is made and does this include equal resources for both sides to put the arguments for and against the proposal. Will tenants be given a vote in a formal ballot over stock transfer, PFI and ALMOs. Will tenants be offered an unbiased clear option of remaining as council tenants, using existing resources, investigating prudential borrowing and continuing to campaign to win the fourth option This should not be described as Stay as you are but Using existing resources and continuing to seek additional resources. THE COUNCIL S FINANCES. Have tenants seen the details of the stock conditions survey , do the results tally with t enants own experience of estates work they are familiar with or has the council exaggerated the problems in order to justify selling homes, PFI or ALMO. How much is the total cost to meet the Decent Homes Standard, how much of that can the council meet out of its own resources, what s the gap if any. If the council believes that existing resources won t be enough to meet the Decent Homes Standard by 2010 how much longer would it take to reach the standard. If existing resources are insufficient what work would not be completed and how important is this work to tenants. If the calculations regarding the Decent Homes Standard were done some time ago, has the council modelled the effect of the changes in the Management and Maintenance Allowance introduced over the last year one increase Sep 03, one Nov 04 , and how much extra resources does that give them. What money does the council receive each year from right to buy sales and is 100 of the money that it retains reinvested in council housing. What are the council s debts and if the government wrote off overhanging debt for all councils - not just those who transfer - what improvement would this make to the council s financial position and its ability to use prudential borrowing. Has the council investigated the potential of prudential borrowing to raise money to meet the Decent Homes Standard. How important to local tenants are the specific targets set out in the Decent Homes Standard and are tenants being given the opportunity to weigh up the benefits of meeting Decent Homes against the disadvantages of stock transfer, PFI or ALMOs. How much of the Basic Credit Approvals the council receives from government does it use towards improving its housing stock each year. What is the Tenanted Market Valuation of the stock and does giving the homes away at knock down prices represent good value for money. How much does the council estimate the set-up costs of transfer to be. How much will the council actually gain as a lump sum through the transfer, after set-up costs and debt are taken into account if anything and what do they plan to spend this on. How many stars does the council have for its housing services and can the ALMO realistically hope to achieve the two stars necessary to gain investment. How much will the costs of consulting on and setting up the ALMO to be. PRIVATE FINANCE INITIATIVE PFI. Impact on affordability what will be the cost to tenants of paying the ongoing maintenance over thirty years to the PFI contractor. What is the council s past record of policing private contractors, do they have experience of policing anything comparable to a PFI contract and how do they think they will be able to enforce a complicated PFI contract with a major consortium when many major government departments have singularly failed. If a private consortium takes over the management of an estate s street s how will tenants be able to hold the management to account. Capping of leaseholder contributions how much will tenants h ave to pay to subsidise the work done to the benefit of leaseholders on the PFI estate s. FOURTH OPTION FOR COUNCIL HOUSING. Have councillors and tenants been told about the discussions taking place with Ministers to secure a fourth option for council housing - direct investment as an alternative to the three options of transfer, PFI and ALMOs. What has the council done to support this proposal. What have local MPs done to support the fourth option and have they signed the early day motion in Parliament. Are tenants aware that whilst the government may be making negative statements it keeps changing all the time they have already given ground on Daylight Robbery , prudential borrowing and considerable progress was made between John Prescott and various representatives during talks in September Many people expect these talks to resume. Are tenants and councillors aware that the fourth option is backed by tenants around the country, all the main trade unions and the TUC, the Local Government Association and many local authorities and growing numbers of MPs. Latest stock options for England Jan 2008.Spreadsheet showing council stock options policy last updated Jan 2007.Spreadsheet who balloting when always subject to change by councils.
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